مالیات بر درآمد املاک برای اجاره، مستغلات خالی، نقل و انتقال املاک

مالیات بر درآمد املاک یکی از زیر مجموعه های مالیات بر درآمد ( مالیات های مستقیم ) و از منابع تامین بودجه کشور است که شامل کلیه بنا های استیجاری می‌شود: بنا هایی مانند مسکونی، تجاری و اداری. با این حال در بحث مالیات بر درآمد علاوه بر اجاره املاک، موارد دیگری نیز وجود دارند که مالیات به آنها تعلق می‌گیرد، شناخت انواع مالیات و اینکه چه کسانی موظفند آن را پرداخت کنند از موضوعاتی است که از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری خواهد کرد. علاوه براین با واریز در زمان مقرر مشمول جریمه دیرکرد نیز نخواهید شد.

 

به طور کلی می‌توان این مالیات‌ها را به سه دسته تقسیم کرد :

 

1. مالیات بر درآمد اجاره
    
2. مالیات بر مستغلات خالی
    
3. مالیات نقل و انتقال

 

مطابق ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم، درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می باشد.

 

 

مالیات بر درآمد اجاره

 

مالیات بر درآمد اجاره را به طور کلی در 7 طبقه بندی می توان بیان نمود که در ذیل به آن ها می پردازیم:

 

1. اشخاص مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک

 

هر شخص حقیقی یا حقوقی ایرانی یا خارجی نسبت به درآمد هایی که از بابت اجاره املاک واقع در ایران تحصیل می نماید، مشمول مالیات می باشد.

 

2. مبنای تعیین مال الاجاره املاک و مستغلات توسط اداره امور مالیاتی

 

مطابق ماده ۵۴ ق.م.م تعیین مال الاجاره بر حسب شرایط زیر انجام می گردد:

 

• درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می گیرد.

 

• در مواردی که قرار داد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خود داری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (%۸۰) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد ماده ۵۴ مکرر ق.م.م (مالیات واحد های خالی)، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.

 

• مطابق تبصره 1 ماده ۵۴ ق.م.م در صورتی که مستأجر جزء مشمولین تبصره ۹ ماده ۵۳ ق.م.م باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.

 

• مطابق تبصره ۲ ماده ۵۴ ق.م.م چنانچه بر اساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مؤدی، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود.

 

• مطابق تبصره ۳ ماده ۵۴ ق.م.م در مواردی که در آمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعيين شده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مؤدی باشد، در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود.

 

3. درآمد مشمول مالیات اجاره املاک

 

مطابق ماده ۵۳ ق.م.م درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد عبارت است از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر ۲۵% بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. فرمول درآمد مشمول مالیات بر اجاره ملک به طریق زیر محاسبه می گردد: 

 

 (۲۵%× كل مال الاجاره) - كل مال الاجاره = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک

 

یا از رابطه زیر :

 

75% × كل مال الاجاره = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک

 

4. نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک

 

• نرخ مالیات بر درآمد املاک اشخاص حقیقی

نرخ مالیات بر درآمد اجاره اشخاص حقیقی نرخ های مقرر در ماده ۱۳۱ ق.م.م بوده که با اعمال نرخ مزبور به درآمد مشمول مالیات سالانه، میزان مالیات هر سال مشخص خواهد شد.

 

• نرخ مالیات بر درآمد املاک اشخاص حقوقی

نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی بیست و پنج درصد (۲۵%) بوده که با اعمال نرخ مزبور بر درآمد مشمول مالیات، میزان مالیات مشخص خواهد شد. البته باید توجه داشت، در مورد اشخاص حقوقی درآمد ها و هزینه های منابع مختلف تجمیع می گردد.

 

5. نحوه محاسبه مالیات بر اجاره

 

توجه داشته باشید که محاسبه مالیات بر اجاره با توجه به نوع شخصیت مالک حقیقی یا حقوقی نحوه محاسبه مالیات تعیین می گردد. بنابراین، نوع شخصیت مستأجر (حقیقی یا حقوقی) تأثیری بر نحوه محاسبه مالیات ندارد.

 

• محاسبه مالیات بر اجاره در صورتی که مالک (موجر) شخص حقیقی باشد

برای محاسبه مالیات اجاره، میزان كل مال الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی برای مدت یک سال شمسی محاسبه می گردد. حال اگر در تمام طول سال ملک در اجاره نبوده باشد، فقط مال الاجاره همان مدت از سال که در اجاره بوده است، در نظر گرفته می شود. آنگاه ۲۵ درصد (یک چهارم مال الاجاره مذکور بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره کسر و ۷۵ درصد (سه چهارم) باقی مانده به عنوان درآمد مشمول مالیات تلقی و در نهایت مالیات اجاره همراه با سایر درآمد های احتمالی بر اساس نرخ های ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم محاسبه می گردد.

 

• محاسبه مالیات بر اجاره در صورتی که مالک (موجر) شخص حقوقی باشد

برای محاسبه مالیات اجاره، میزان كل مال الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی که برای مدت یک سال مالی محاسبه می گردد. حال اگر در تمام طول سال مالی، ملک در اجاره نبوده باشد، فقط مال الاجاره همان مدت از سال که در اجاره بوده است، در نظر گرفته می شود. آنگاه ۲۵ درصد مال الاجاره مذکور بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره کسر و ۷۵ درصد باقی مانده به عنوان درآمد مشمول مالیات تلقی و در نهایت مالیات اجاره همراه با سایر درآمد های احتمالی بر اساس نرخ ماده ۱۰۵ ق.م.م (۲۵ درصد) محاسبه می گردد.

 

مطابق بخشنامه شماره 93/96/230 مورخ 26/6/1396، در خصوص نحوه تعیین مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی دارای درآمد اجاره در دو ملک جداگانه که مستاجرین آن متفاوت می باشند، مقرر می دارد:

 

با عنایت به حذف ماده ۱۲۹ ق.م.م و مفاد بند ۴ بخشنامه شماره ۱۶۶۳۵ مورخ 29/2/1387 رئیس کل محترم وقت سازمان امور مالیاتی کشور و با عنایت به حکم تبصره ۲ ماده ۱۰۱ ق.م.م اصلاحیه مورخ 31/4/1394، در محاسبه مالیات بر درآمد اجاره می بایست كل اجاره های یک فرد به عنوان یک مؤدی مبنای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره واقع گردد. منطبق با مقررات می باشد.

 

مطابق تبصره ۴ ماده ۵۳ ق.م.م، در صورتی که موجر ملک خود را همراه با اثاثیه یا ماشین آلات به اجاره واگذار نماید درآمد ناشی از اجاره اثاثیه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات می شود.

 

75% × (مال الاجاره بابت اجاره اثاثیه با ماشین آلات + كل مال الاجاره بابت ملک) = درآمد مشمول مالیات

 

نرخ × درآمد مشمول مالیات = مالیات اجاره

 

مطابق تبصره ۶ ماده ۵۳ ق.م.م، هزینه هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می شود.

 

(هزینه های انجام شده از طرف مستأجر) + (كل مال الاجاره دریافتی) = درآمد اجاره سال انجام هزینه

 

75% ×  (هزینه های انجام شده از طرف مستأجر + كل مال الاجاره دریافتی) = درآمد مشمول مالیات اجاره سال انجام هزینه

 

نرخ × درآمد مشمول مالیات سال انجام هزینه = مالیات اجاره سال انجام هزینه

 

6. معافیت های مالیات بر درآمد اجاره املاک

 

• مطابق تبصره 1 ماده ۵۳ ق.م.م محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی شود. لذا با عنایت به قسمت اخیر تبصره مزبور چنانچه چند واحد مسکونی محل سکونت مالک یا افراد مذکور باشد، در این صورت علاوه بر یک واحد مسکونی مالک، به تعداد واحدهای مسکونی محل سکونت افراد یاد شده برای هر کدام یک واحد نیز از شمول مالیات بر درآمد اجاره املاک خارج خواهد بود. در صورتی که برای هر یک از افراد مذکور بیش از یک واحد اختصاص داده شده باشد فقط یک واحد به انتخاب مالک از تسهیلات مقرر در این تبصره برخوردار خواهد بود. ليكن در صورتی که بر اساس اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود، درآمد مشمول مالیات بر اساس فصل مالیات بر درآمد املاک تعیین خواهد شد.

 

• مطابق تبصره ۲ ماده ۵۳ ق.م.م املاکی که مجانا در اختیار سازمان ها و مؤسسات موضوع ماده ۲ ق.م.م (وزارتخانه ها و مؤسسات دولتی، شهرداری ها و دستگاه هایی که بودجه آن ها وسیله دولت تأمین می شود) قرار می گیرد، غیراجاری تلقی می شود. لذا مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک نمی باشند.

 

• مطابق تبصره ۸ ماده ۵۳ ق.م.م در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی شود، مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود.

 

• مطابق تبصره (۱۱) ماده ۵۳ ق.م.م مالكان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می باشند در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.

 

در اجرای تبصره ۱۱ ماده ۵۳ ق.م.م موارد ذیل مورد توجه قرار گیرد :

 

مستنبط از مفاد تبصره ۱۱ الحاقی ماده ۵۳ ق.م.م آن است که معافیت مربوط به ۱۵۰ متر مربع یا ۲۰۰ متر مربع فقط به واحدهای مسکونی تعلق می گیرد که هم بایستی کاربری ملک مسکونی بوده و هم در عمل برای سکونت از آن استفاده شود وگرنه مشمول این معافیت نخواهد بود. به نحوی که اگر مالکین ساختمان های مسکونی ملک خود را به اجاره واگذار نمایند و مستأجرين از آنها به عنوان اداری، آموزشی، بهداشتی و غیره استفاده کنند، مالکین باید مالیات متعلقه را بپردازند و از معافیت ساختمان مسکونی استفاده نخواهند نمود.

 

چنانچه زیربنای واحد یا واحدهای مسکونی حسب مورد بیش از حد نصاب های تعیین شده باشد، درآمد اجاره حاصل از مازاد نصاب های مزبور، مشمول مالیات مقرر خواهد بود و در موارد املاک مشاعی معافیت مقرر نسبت به سهم مشاعی هر یک از مالکین لحاظ خواهد شد. توجه شود در مواردی که مالک دارای چند ملک باشد، می تواند، مجموعأ تا میزان حد نصاب های تعیین شده از املاک معرفی تا از معافیت درآمد ناشی از اجاره آن ها برخوردار گردد و همچنین در احتساب زیربنای مفید ساختمان، ملحقات و قسمت های مشاعی ملک شامل بالکن، پارکینگ، انباری خارج از واحد مسکونی، نورگیر های غیر مسقف شیشه ای، راه پله، زیر زمین های غیر مسکونی جزء زیربنای مفید واحد مسکونی منظور نخواهد شد.

 

ضمنا ارزش اجاری املاک مسکونی هر شخص پس از کسر معافیت مقرر در قانون (حسب مورد تا مجموع ۱۵۰ متر مربع زیر بنای مفید در تهران و ۲۰۰ متر مربع در سایر نقاط) نسبت به مازاد متراژ باقی مانده هر واحد قابل محاسبه می باشد. در مواردی که مالک دارای چندین ملک مسکونی باشد می تواند به انتخاب خود مجموعه تا حد نصاب های مقرر در قانون مالیات های مستقیم (۱۵۰ متر مربع در تهران و ۲۰۰ متر مربع در سایر نقاط) از معافیت مذکور استفاده نماید.

 

• مطابق ماده ۵۷ ق.م.م در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی در آمد حقوق موضوع ماده ۸۶ ق.م.م از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک مشمول مالیات می باشد. شایان ذکر است حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد. مطابق بند الف تبصره 6 قانون بودجه سالهای ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸، میزان معافیت مالیاتی اشخاص موضوع ماده 57 ق.م.م در سال ۱۳۹۷ سالانه مبلغ دویست و شانزده میلیون (۲۱6٫۰۰۰٫۰۰۰) و در سال ۱۳۹۸ سالانه مبلغ دویست و پنجاه و هشت میلیون (۲5۸٬۰۰۰٬۰۰۰) ریال تعیین شده است.

 

نکته مهم اینکه برخورداری از معافیت مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ ق.م.م (تا ۱۵۰ متر مربع در تهران و ۲۰۰ متر مربع در شهرستان)، مانع استفاده از معافیت مالیاتی موضوع ماده ۵۷ ق.م.م نخواهد بود.

 

• مطابق ماده ۷۰ ق.م.م املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می رسد در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی متعلق و در سایر موارد که مالکیت در دست اشخاص باقی می ماند نسبت به پنجاه درصد (۵۰%) مالیات مربوط به درآمد فصل مالیات بر درآمد املاک از معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد.

 

نکته ای که در این جا مطرح می شود آن است که مطابق بخشنامه شماره 53/96/230 مورخ 17/4/1396 ، به پیوست تصویر رأی اکثریت اعضای شورای عالی مالیاتی موضوع صورت جلسه شماره ۱۰-۲۰۱ مورخ 10/4/1396 در خصوص ابهام مطرح شده راجع به اشخاص حقیقی صاحبان املاک اجاری در تسلیم اظهارنامه مالیاتی سال ۱۳۹۵ و به بعد، جهت برخورداری از معافیت موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم، در اجرای بند ۳ ماده ۲۵۵ قانون یادشده برای اطلاع و اقدام لازم ابلاغ می گردد.

 

با عنایت به اینکه بند ب ماده ۱۳۲ ق.م.م در خصوص فعالان اقتصادی است و به صاحبان در آمد املاک اجاری اشخاص حقیقی تسری ندارد. همچنین سیاق عبارت حکم تبصره 1 ماده ۱۴۶ مکرر مبنی بر ارائه اظهارنامه مالیاتی، دفاتر و یا اسناد و مدارک موضوع ماده ۹۵ این قانون در موعد مقرر به ترتیبی که سازمان امور مالیاتی کشور اعلام می نماید ناظر بر مؤدیانی می باشد که طبق مقررات مکلف به نگهداری دفاتر و یا اسناد و مدارک بوده و درآمد مشمول مالیات آن ها از طریق رسیدگی به اسناد و مدارک تعیین می گردد. لذا با توجه به اینکه درآمد مشمول مالیات املاک اجاری طبق مقررات ماده ۵۳ ق.م.م تعیین می گردد. بنابراین حکم تبصره مذکور نیز به صاحبان در آمد املاک اجاری اشخاص حقیقی تسری ندارد.

 

7. وظایف پرداخت کنندگان مال الاجاره املاک (مستأجرين)

 

مطابق تبصره 9 ماده ۵۳ ق.م.م در صورتی که مستأجرين، اشخاص حقوقی (اعم از دولتی یا خصوصی و یا نهاد های عمومی غیر دولتی) باشند پرداخت کنندگان مال الاجاره هنگام پرداخت اجاره بها مكلف اند مالیات متعلقه را بر اساس قانون محاسبه، کسر و تا پایان ماه بعد پس از کسر، مالیات مربوطه را به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.

 

در اجرای تبصره 1 ماده ۵۳ ق.م.م، موارد ذیل مورد توجه قرار گیرد:

 

• چنانچه اجاره املاک ماهانه، سه ماهه، شش ماهه و یا سالانه پرداخت شود، تکلیف فوق حسب مورد به ترتیب ۱۲ مرتبه، ۴ مرتبه، ۲ مرتبه و یا یک مرتبه در سال باید انجام شود.

 

• واحد مالیاتی صلاحیت دار برای وصول مالیات تکلیفی اجاره، اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک می باشد.

 

• بر اساس رأی شماره 12830/4/30  هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی، مستأجرین ملک مورد استفاده به صورت اجاره دست دوم که از غیر مالک اجاره گردیده است مکلف به اجرای تبصره ۹ ماده ۵۳ ق.م.م نمی باشند.

 

• مطابق بخشنامه شماره ۱۳۵۳۰ مورخ 27/7/1384 ، چون مأخذ مالیات تکلیفی تبصره (1) ماده ۵۳ ق.م.م مال الاجارههای پرداختی می باشد. لذا در رهن، مرتهن تکلیفی نسبت به محاسبه و کسر مالیات ندارد. مطابق بخشنامه شماره 63/93/200 مورخ 8/6/1393، نظر به اینکه در خصوص کسر یا عدم کسر مالیات تکلیفی موضوع تبصره ۹ ماده ۵۳ ق.م.م توسط اشخاص مذکور در صدر تبصره اخير الذكر، از مال الاجاره های پرداختی به اشخاص موضوع ماده ۲ قانون مزبور سؤالاتی مطرح می باشد، لذا مقرر می دارد:
  
  
  وفق حکم تبصره ۹ ماده ۵۳ ق.م.م، اشخاص مذکور در این تبصره مکلف می باشند مالیات موضوع فصل مالیات بر درآمد املاک را از مال الاجاره هایی که پرداخت می کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت نمایند. لیکن طبق مفاد بند ۵ بخشنامه شماره 11304/6247-201 مورخ 15/11/1382، مال الاجاره دریافتی اشخاص موضوع ماده ۲ق.م.م به منزله فعالیت اقتصادی موضوع تبصره ۲ ماده ۲ قانون مزبور، مشمول مالیات قلمداد نمی گردد، بنابراین اجاره دریافتی اشخاص موضوع ماده مذکور مشمول مالیات بر درآمد اجاره نمی باشد. لذا چنانچه اشخاص مذکور در صدر تبصره ۹ ، مال الاجاره ای به اشخاص موضوع ماده ۲ ق.م.م پرداخت می نمایند، به دلیل عدم شمول مالیات به مال الاجاره دریافتی اشخاص مذکور، کسر مالیات تکلیفی موضوع تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون یادشده از مال الاجاره پرداختی به آنان موضوعیت نخواهد داشت و مشمول کسر مالیات تکلیفی یادشده نمی باشد.

 

 

مالیات واحدهای خالی

 

مطابق ماده ۵۴ مکرر ق.م.م، واحد های مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر ق.م.م) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:

 

1. سال دوم - معادل یک دوم مالیات متعلقه
    
2. سال سوم - معادل مالیات متعلقه
    
3. سال چهارم و به بعد - معادل یک و نیم (5/1) برابر مالیات متعلقه

 

 

مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل

 

مالیات نقل و انتقال قطعی املاک

هنگامی که ملکی به فروش برسد و یا معاوضه شود و یا از طریق عقد دیگری مانند صلح يا هبه معوض منتقل شود (به استثنای نقل و انتقال بلاعوض)، انتقال دهنده به مأخذ ارزش معاملاتی آن ملک مشمول مالیات می باشد. بهای ملک یا مورد معامله به هر میزان که در سند انتقال ذکر گردد در احتساب مالیات نقل و انتقال قطعی مؤثر نخواهد بود و مالیات به همان مأخذ ارزش معاملاتی محاسبه و وصول خواهد شد، مگر آنکه انتقال گیرنده دولت یا شهرداری ها یا مؤسسات وابسته به آنها بوده و یا ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک انتقال داده شود.

 

مأخذ و نرخ مالیات نقل و انتقال قطعی املاک

مطابق ماده ۵۹ ق.م.م، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک معادل پنج درصد (۵%) مأخذ ارزش معاملاتی املاک در تاریخ انتقال می باشد که بایستی توسط انتقال دهنده پرداخت گردد.

 

مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل

آنچه به عنوان حق استفاده از یک محل تجاری بین اشخاص در جامعه رد و بدل می شود ممکن است مربوط به دو پدیده متمایز با یکدیگر باشد: پدیده اول ارزش تجاری یک مکان شغلی است بدون آنکه در آن اشتهار شغلی و امتیاز ناشی از کارکرد یک شخص تسری داشته باشد، که به چنین جزئی از پدیده غالبأ «سرقفلی» اطلاق می شود. پدیده دوم ارزش و اعتباری است که یک محل تجاری از اشتهار و امتیازات شغلی یک نفر بدست می آورد و به چنین مواردی اصطلاحا «حق کسب و پیشه و تجارت» گفته می شود. ممکن است در حالت کلی ارزش یک محل تجاری در بر گیرنده هر دو پدیده و یا یکی از آن دو باشد. در مواردی که محل مورد واگذاری فاقد شهرت کسبی مؤثر و چشم گیری است، صرفا سرقفلی رد و بدل می شود، اما در مواردی که محل مورد واگذاری به لحاظ برخورداری از مشتریان دائمی و سایر امتیازات شغلی واجد شهرت کسبی برای صاحب آن شناخته شده است در زمان انتقال قسمتی از وجه مورد واگذاری بابت حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود که در این زمینه حق کسب و پیشه و تجارت حق مسلم مستأجر و سرقفلی حقی است که مالک در ازاء وجه به مستأجر داده است. از سوی دیگر حق واگذاری محل از نظر قانون مالیاتهای مستقیم عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.

 

با وجود آنکه مأموران مالیاتی حق واگذاری محل را مترادف حق سرقفلی می نامند و شاید تنها مصداق حق واگذاری محل را این حق می دانند، لیكن در قانون مالیات های مستقیم اسمی از این حق به میان نیامده است.

 

مأخذ و نرخ مالیات حق واگذاری محل

مطابق ماده ۵۹ ق.م.م، وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال از طرف مالک یا صاحب حق بابت حق واگذاری محل مشمول مالیات به نرخ دو درصد (۲%) می باشد.

 

منظور از موقعیت تجاری مذکور در تبصره ۲ ماده ۵۹ ق.م.م آن نیست که زمین های واقع در منطقه تجاری در صورت انتقال مشمول مالیات حق واگذاری محل می شود. لذا متذکر می گردد مادام که ملک به صورت زمین بوده و فعالیت تجاری و یا کسب و کاری در آن صورت نگیرد، در موارد انتقال قطعی مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.

 

در موارد به اصطلاح پیش فروش مغازه یا محل کسب و تجارت، مبدأ مرور زمان مالیاتی تاریخ تنظیم سند رسمی و در صورت عدم تنظیم سند رسمی، سی روز پس از تاریخ تحویل و تصرف توسط انتقال گیرنده می باشد.

 

در مواردی که ملک توأم با حق واگذاری محل به صورت قطعی انتقال می یابد، اگر طبق مدارک مستدل ارزش حق واگذاری محل به صورت منفک بین طرفین معامله مشخص گردیده و قرین واقعیت باشد مالیات نقل و انتقال قطعی به مأخذ ارزش معاملاتی و مالیات حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی محاسبه و وصول و در صورتی که بهای عرصه، اعیان و حق واگذاری محل تفکیک نشده و ثمن معامله به طور یکجا بين طرفين معين شده باشد، مأموران مالیاتی حسب شناختی که از محل و موقعیت ملک دارند، بهای ملک را با فرض مسکونی بودن برآورد نموده، آنگاه چنانچه مبلغ دریافتی از خریدار بیش از مبلغ برآوردی مذکور باشد مابه التفاوت را به عنوان حق واگذاری منظور و از آن مأخذ مالیات حق واگذاری محل را مطالبه می نمایند.

 

مطابق بخشنامه شماره 93/96/230 مورخ 26/6/1396، در خصوص مرور زمان مالیات نقل و انتقال املاک موضوع مواد ۵۹، ۶۳ و ۷۴ قانون مالیات های مستقیم. (با توجه به اشکالات ایجاد شده با تصویب قانون تسهیل) مقرر می دارد: از آنجایی که مالیات نقل و انتقال املاک موضوع در شمول مالیات های عملکردی نبوده و در زمان وقوع معامله از تكاليف قانونی مالكین می باشد، بنابراین عدم ایفاء تکالیف قانونی از سوی مالكین ذیربط یا عدم اعلام به موقع دفاتر اسناد رسمی در اجرای قانون تسهیل تنظیم اسناد به منظور پرداخت مالیات مزبور، موجب مرور زمان مالیات نقل و انتقال املاک نخواهد بود.

 

سایر مواد قانونی مرتبط با مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل

مطابق ماده ۶۳ ق.م.م، نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع انجام می شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات فصل ماليات بر درآمد املاک خواهد بود و چنانچه عوضین، هر دو ملک باشند هر یک از متعاملين به ترتیب فوق مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت خواهند نمود.

 

مطابق ماده ۶۶ ق.م.م، در صورتی که انتقال گیرنده دولت یا شهرداری ها یا مؤسسات وابسته به آنها بوده و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک انتقال داده می شود چنانچه بهای مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد در محاسبه مالیات موضوع نقل و انتقال بهای مذکور در سند به جای ارزش معاملاتی هنگام انتقال حسب مورد ملاک عمل قرار خواهد گرفت.

 

مطابق ماده ۷۱ ق.م.م، زمین هایی که از طریق اسناد عادی معامله گردیده است در موقع تنظیم سند رسمی به نام خریدار قیمت اعیانی احداث شده وسیله خریدار در محاسبه منظور نخواهد شد مشروط بر این که موضوع مورد تأیید مراجع ذی صلاح دولتی یا محاکم قضایی با شهرداری محل که ملک در محدوده آن واقع است حسب مورد قرار گرفته باشد.

 

مطابق ماده ۷۲ ق.م.م، در مواردی که پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود اداره امور مالیاتی مربوط مکلف است بنا به درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف پانزده روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده متعلق به معامله انجام نشده را از محل وصولی جاری طبق مقررات قانون مالیات های مستقیم مسترد دارد. حکم این ماده در مورد استرداد مالیات های مربوط به حق واگذاری نیز جاری خواهد بود.

 

مطابق ماده ۷۴ ق.م.م، در مورد املاک با عنوان دستدارمی با عناوین دیگر که حسب عرف محل در تصرف شخصی است چنانچه متصرف تمامی حقوق خود نسبت به ملک را به دیگری منتقل نماید انتقال مزبور مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک می باشد. همچنین در مورد درآمد حاصل از واگذاری سایر حقوق مربوط به این نوع املاک متصرف از نظر مالیاتی مانند مالک حسب مورد مشمول مالیات مربوط خواهد بود و در موارد فوق تاریخ تصرف تاریخ تملک متصرف محسوب می گردد.

 

مطابق ماده ۱۸۷ ق.م.م، در کلیه مواردی که معاملات موضوع فصل مالیات بر ارث و همچنین مالیات بر درآمد املاک و درآمد اتفاقی به موجب اسناد رسمی صورت می گیرد صاحبان دفاتر اسناد رسمی مکلف اند قبل از ثبت و یا اقاله یا فسخ سند معامله، مراتب را با شرح و مشخصات کامل و چگونگی نوع و موضوع معامله مورد نظر به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و یا محل سکونت مؤدی حسب مورد اعلام و پس از کسب گواهی انجام معامله اقدام به ثبت یا اقاله یا فسخ سند معامله حسب مورد نموده و شماره مرجع صدور آن را در سند معامله قید نمایند. گواهی انجام معامله حداکثر ظرف ده روز از تاریخ اعلام دفترخانه، پس از وصول بدهی های مالیاتی مربوط به مورد معامله از مؤدی ذی ربط، از قبیل مالیات بر درآمد اجاره املاک و همچنین وصول مالیات حق واگذاری محل، مالیات شغلی محل مورد معامله، مالیات درآمد اتفاقی و مالیات نقل و انتقال قطعی املاک حسب مورد صادر خواهد شد.

 

مطابق بخشنامه شماره 136/97/230 مورخ 8/10/1397، با توجه به مقررات تبصره 4 ماده ۱۸۷ ق.م.م، و آیین نامه اجرایی مربوط و سایر مقررات قانون مالیات های مستقیم، صدور گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون، مانع از مطالبه و وصول آن بخش از مالیات مربوط به ملک مورد معامله که در زمان صدور گواهی پرداخت نشده است نخواهد بود. بدیهی است که مطالبه و وصول مالیات منوط به رعایت مقررات مربوط از جمله مواد ۱۵6، ۱۵۷، ۲۲۷ و ۲7۷ قانون مذکور حسب مورد می باشد.

 

معافیت های مالیاتی نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل

مطابق ماده ۲ق.م.م، وزارتخانه ها، مؤسسات دولتی، دستگاه هایی که بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می شود و شهرداری ها، مشمول پرداخت مالیات های موضوع قانون مذکور نمی باشند و از طرفی چون نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل به منزله فعالیت اقتصادی موضوع تبصره ۲ ماده ۲ق.م.م نمی باشند، لذا درآمد حاصل از حق واگذاری محل توسط نهاد های موضوع ماده ۲ق.م.م مشمول مالیات نمی باشند.

 

مطابق ماده ۶۵ ق.م.م، نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده و یا خواهد آمد و واحد های مسکونی از طرف شرکت های تعاونی مسکن به اعضای آنها مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود.

 

مطابق ماده ۶۷ ق.م.م، فسخ معاملات قطعی املاک بر اساس حکم مراجع قضایی به طور کلی و اقاله یا فسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد تا شش ماه بعد از انجام معامله به عنوان معامله جدید مشمول فصل مالیات بر درآمد املاک نخواهد بود.

 

مطابق ماده ۷۰ ق.م.م هر گونه مال یا وجوهی که از طرف وزارتخانه ها و مؤسسات و شرکت های دولتی یا شهرداری ها بابت عین یا حقوق راجع به املاک و اراضی برای ایجاد و یا توسعه مناطق نظامی یا مرافق عامه از قبیل توسعه با احداث جاده، راه آهن، خیابان، معابر، لوله کشی آب و نفت و گاز، حفر نهر و نظایر آنها به مالک یا صاحب حق تعلق می گیرد یا به حساب وی به ودیعه گذاشته می شود از مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل معاف خواهد بود. ضمنا املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می رسد در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی (در اینجا مالیات بر درآمد حق واگذاری محل) متعلق و در سایر موارد که مالکیت در دست اشخاص باقی می ماند نسبت به ۵۰ درصد مالیات مربوط به درآمد موضوع مالیات بر درآمد املاک(در اینجا مالیات بر درآمد حق واگذاری محل) از معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد. همچنین هرگونه وجه یا مالی که از طرف اشخاص مذکور بابت تملک املاک یا حقوق واقع در محدوده طرح های نوسازی، بهسازی و بازسازی محلات قدیمی و بافت های فرسوده شهرها به مالكین یا صاحبان حق تعلق می گیرد از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل معاف است.

 

مالیات ساخت و فروش

مطابق ماده ۷۷ ق.م.م، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم (مالیات بر درآمد مشاغل) و پنجم باب سوم (مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی) قانون مالیات های مستقیم خواهد بود.

 

مطابق تبصره ۱ ماده ۷۷ ق.م.م، اولين نقل و انتقال ساختمانهای مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ ق.م.م مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ده درصد( ۱۰%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع ماده ۷۷ ق.م.م پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می شود.

 

مطابق تبصره ۲ ماده ۷۷ ق.م.م، شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.

 

مطابق تبصره ۳ ماده ۷۷ ق.م.م، شهرداری ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی تعیین می گردد، گزارش کنند.

 

مطابق تبصره ۴ ماده ۷۷ ق.م.م، شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد ماده ۷۷ ق.م.م مستثنی است.

 

مطابق تبصره ۵ ماده ۷۷ ق.م.م، آیین نامه اجرایی ماده ۷۷ ق.م.م در مورد نحوه تعيين درآمد مشمول مالیات و چگونگی تسویه علی الحساب مالیاتی با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت سه ماه پس از تصویب قانون مالیات های مستیم به تصویب هیأت وزیران می رسد.

 

آیین نامه اجرایی شماره 46/96/200 مورخ 31/3/1396 موضوع تبصره ۵ ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم به پیوست آیین نامه اجرایی موضوع تبصره ۵ ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم اصلاحی مصوب 31/4/1394 موضوع تصویب نامه شماره ۳۱۴۷۰/ت ۵۲۹۶۶هـ مورخ 20/3/1396 هیأت محترم وزیران برای اطلاع و اقدام لازم، ابلاغ می گردد.

 

ماده ۱- در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می روند:

الف- قانون: قانون مالیاتهای مستقیم - مصوب 1366- و اصلاحات بعدی آن.

ب- ساخت و فروش: احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعيان جدید بر روی بنای قبلی و فروش آن، اعم از ساخته شده و نا تمام.

پ- اقامتگاه قانونی: نسبت به اشخاص حقوقی به ترتیب مقرر در قانون تجارت و در مورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی است.

 

ماده ۲- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهد بود.

 

ماده ۳- نقل و انتقال ساختمان های در حال ساخت و ناتمام، علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده 59 قانون، با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع، مشمول مالیات صدر ماده ۷۷ و ماليات على الحساب موضوع تبصره 1 ماده مذکور است. این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون و تبصره 1 آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمان های مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.

 

تبصره - در مورد نقل و انتقال ساختمان های نیمه تمام، مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر می شود.

 

ماده 4- اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند، مکلف به انجام تکالیف مقرر در قانون هستند.

 

ماده 5- اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوه سازی ساخت و ساز مسکن) صادر شده یا می شود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده ۱۳۸ مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور در خصوص آنها جاری است.

 

ماده 6 - ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آنها پس از لازم الاجراشدن قانون صادر می شود، مشمول مقررات موضوع ماده ۷۷ قانون و تبصره های آن هستند.

 

تبصره ۱- اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد، صرفا مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون خواهد بود.

 

تبصره ۲- ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال ۱۳۹۶ صادر شده است، در زمان انتقال صرفا مشمول مقررات ماده ۵۹ قانون هستند.

 

ماده ۷- درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص مشمول ماده ۷۷ قانون بابت ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول می شود.

 

تبصره ۱- در صورتی که مؤدی در اظهارنامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک، درآمدی نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی براساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است، مالیات برابر مقررات قانونی مربوط مطالبه و وصول خواهد شد.

 

تبصره ۲- زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان در مورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره ۲ ماده ۷۷ قانون مشمول مالیات نشده باشند، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آن ها نخواهد بود. این حکم در مورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصد هزار نفر برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.

 

تبصره ۳- درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است. در این صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون نخواهد بود. در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی، انتقال حق واگذاری محل، مشمول مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون خواهد بود.

 

ماده ۸- اداره امور مالیاتی مکلف است پس از دریافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر اسناد رسمی، نسبت به محاسبه و وصول ماليات على الحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 قانون و سایر مالیاتهای مندرج در ماده ۱۸۷ قانون به استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آیین نامه، نسبت به صدور گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون با رعایت مقررات مربوط اقدام نماید. همچنین اطلاعات واحد یا واحد های مورد انتقال را با ذکر مبلغ ماليات على الحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره 1 ماده ۷۷ قانون به اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مؤدی ارسال نماید. مفاد ماده مذکور در خصوص ساختمان های در حال ساخت و ناتمام نیز جاری است.

 

تبصره- در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مؤدی قبلا در اجرای ماده ۷ این آیین نامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد به ترتیب زیر عمل می شود:

1. در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مؤدی مطالبه و مؤدی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر، وصول ماليات على الحساب ده درصد (۱۰%) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.
    
2. در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداخت شده قبلی بابت كل فعالیت ساخت و فروش بوده یا با توجه به مقررات، مؤدی بابت كل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات علی الحساب ده درصد (۱۰%) موضوعیت نخواهد داشت.

 

ماده ۹- نقل و انتقال املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط، مشمول مالیات است، مشمول مقررات این آیین نامه است.

 

ماده ۱۰- ماليات على الحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعی شدن مالیات، به حساب پرداختی مؤدی منظور و مابه التفاوت با رعایت مقررات، حسب مورد مطالبه و یا استرداد می شود.

 

ماده ۱۱- درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش، در صورت رعایت مواد ۶۷ و ۶۸ قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه است.

 

تبصره ۱- در مورد اسناد مشاعی هر یک از اشخاص به نسبت سهم خود، مالک شناخته می شوند.

 

تبصره ۲- تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذکور در شرکت نامه، نقل و انتقال تلقی نمی شود.

 

ماده ۱۲ - ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده ۶۴ قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد، در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد. تبصره- در صورت تعیین ضرایب مالیاتی برای تعیین درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین نامه توسط کمیسیون موضوع ماده ۱۵۴ قانون، ضرایب ساخت و فروش در بافت های فرسوده با رعایت قوانین ذی ربط به میزان شصت درصد (۶۰%) ضرایب مربوط، اعمال خواهد شد.

 

ماده ۱۳- در مورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه، ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد.

 

ماده 14- شهرهای با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت، براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین نامه هستند.

 

 

وظایف مودیان مالیات بر درآمد املاک

 

مطابق تبصره ذیل ماده ۱۱۰ ق.م.م، اشخاص حقوقی نسبت به درآمدهایی که طبق مقررات قانون مالیاتهای مستقیم نحوه دیگری برای تشخیص آن مقرر شده است مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی جداگانه که در فصل های مربوط پیش بینی شده است نیستند. مع الوصف اشخاص حقوقی در صورت داشتن درآمد املاک بایستی درآمد مشمول مالیات ناشی از املاک را نیز در اظهارنامه و صورت های مالی ملحوظ و حسب مورد مالیات آن را پرداخت نمایند.

 

 

جرایم مالیات بر درآمد املاک

 

مطابق ماده ۱۹۰ ق.م.م، پرداخت مالیات پس از موعد مقرر موجب تعلق جریمه ای معادل دو و نیم درصد (2.5%) مالیات به ازای هر ماه خواهد بود. مبدأ احتساب جریمه در مورد مؤدیانی که مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی هستند نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه از تاریخ انقضای مهلت تسلیم آن و نسبت به مابه الاختلاف از تاریخ مطالبه و در مورد مؤدیانی که از تسلیم اظهارنامه خودداری نموده یا اصولا مکلف به تسلیم اظهارنامه نیستند، تاریخ انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه با سررسید پرداخت مالیات حسب مورد می باشد.

 

مطابق بخشنامه شماره 93/96/230 مورخ 26/6/1393 ، در خصوص محاسبه جریمه دیرکرد موضوع ماده ۱۹۰ ق.م.م در خصوص مالیات بر درآمد نقل و انتقال ملک موضوع مواد ۵۹، ۶۳ و ۷۴ قانون مذکور برای اشخاص حقیقی مقرر می دارد: با توجه به صراحت صدر ماده ۱۹۰ ق.م.م از حیث اینکه جریمه مقرر در این ماده معطوف به مالیات عملکرد بوده، تسری این جریمه به مالیات نقل و انتقال ملک توسط اشخاص حقیقی فاقد وجاهت قانونی است لذا نظر مذکور در بند ۲ ابهام دوم منطبق با مقررات می باشد.

 

مطابق ماده ۱۹۲ ق.م.م، در کلیه مواردی که مؤدی یا نماینده او که به موجب مقررات قانون مالیاتهای مستقیم از بابت پرداخت مالیات مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی است چنانچه نسبت به تسلیم آن در موعد مقرر اقدام نکند، مشمول جریمه غیرقابل بخشودگی معادل سی درصد (۳۰%) مالیات متعلق برای اشخاص حقوقی و صاحبان مشاغل موضوع قانون مالیاتهای مستقیم و ده درصد (۱۰%) مالیات متعلق برای سایر مؤدیان می باشد.

 

مطابق ماده ۱۹۹ ق.م.م، هر شخص حقیقی یا حقوقی که به موجب مقررات قانون مالیات های مستقیم مکلف به کسر و ایصال مالیات مؤدیان دیگر است در صورت تخلف از انجام وظایف مقرره علاوه بر مسؤولیت تضامنی که با مؤدی در پرداخت مالیات خواهد داشت، مشمول جریمه ای معادل ده درصد (۱۰%) مالیات پرداخت نشده در موعد مقرر و دو و نیم درصد (2.5%) مالیات به ازای هر ماه نسبت به مدت تأخیر از سررسید پرداخت، خواهد بود. چنانچه مالیات توسط دریافت کننده وجوه پرداخت شود، در این صورت جریمه دو و نیم درصد (2.5%) موضوع این ماده تا تاریخ پرداخت مالیات توسط مؤدی مزبور از مکلفین به کسر و ایصال مالیات، مطالبه و وصول خواهد شد.